市街地再開発事業
　Q1.再開発って何？
　再開発とは「ある時代に一度人間の手でつくられた街や建物を新しい時代にあった利用形態につくり直すこと」です。具体的には、細分化された土地を統合し、形状の良くなった土地に不燃化共同ビルを建築します。　
　Q2.最近、町内会で街に活気がなく、何か活性化の手法がないかと思案中だが、再開発事業で活性化が図れるの？
　 街の活性化手法は色々有りますが、再開発事業は多用途の施設を複合的に作ることが可能ですので、活性化の手法として有用なものと思われます。また、土地区画整理事業と組み合わせて行うことも可能です。　
　Q3.再開発はどんな場所でやるの？どんな効果があるの？
このような場所で再開発がやれます
(再開発前)		 その効果は
(再開発後)
①昔ながらの商店街であるが郊外大型店舗の進出により客足が減った。
②土地の形状が悪く（狭く）有効に建物が配置できない。
③木造家屋が集中し、火災・地震が心配。
④お客様の駐車場がないため、駐車場を備えた郊外の大型店に客足が流れている
①商店街に核となる施設ができ客足の増加が見込める。
②利用効率・収益性の高いビルに生まれ変わる。
③不燃化したビルにより火災・地震に安心。
④お客様の駐車場が確保でき郊外への客足流出をくいとめる。

　Q4.再開発ってどんな種類があるの？
　再開発は大きく、都市再開発法による法定再開発と、制度要綱による任意の再開発に分けられます。
なお、再開発にかかる費用（「事業費」といいます）については、国，県・市町からの補助を受けることが可能です。
法定再開発、任意の再開発とも、いくつかの種類がありますが、以下のＱ＆Ａにつきましては最も一般的な
法定再開発 ：第１種市街地再開発事業
任意の再開発：優良建築物等整備事業
を例に挙げます。
　Q5.法定再開発と任意の再開発はどこが違うの？
　違いの概要は下表のとおりです。
法定再開発 任意の再開発
地権者の合意 ２/３以上必要 全員必要
都市計画の有無 原則的に有 無
期　　　　間 長 短
補　　　　助 多 小
税法上の優遇措置 大 小
ま　　と　　め 時間はかかるが、補助内容・税法上の優遇措置が充実している。 即効性は高いが、補助内容・税法上の優遇措置が少ない。

　Q6.再開発地区内に土地や建物を持っている人は再開発後に追い出されるの？
　再開発地区内に土地や建物を持っている人を「地権者」といいます。
地権者は従前持っていた土地・建物という資産（「従前資産」といいます）に見合った資産を再開発ビルの床として取得可能です（この地権者の従前資産に対応する再開発ビルの床を「権利床（けんりしょう)」といいます）。
もちろん、再開発ビルに入居したくない場合には、従前資産相当額を金銭で受け取ることもできます。再開発によって追い出される訳ではありません。再開発ビル内にとどまるか、金銭給付を受けて別の場所に移転するかは、ご自分の判断によります。(簡単な例は、「Ｑ12.権利変換って何？」をご覧下さい。)
　Q7.なぜ、地権者は再開発ビルの一部を無償で取得できるの？
　以下のようにして、事業費を捻出しますので、地権者は従前資産に相当する額の再開発ビルの床を無償で取得できます。
① 再開発前の土地利用が平面的であったものを高度利用する。
② 土地を高度利用したことにより、生み出された余剰床（「保留床(ほりゅうしょう)」と言います）を売却したり、国・県・市町からの補助金で事業費を賄う。
　Q8.再開発はどこで行われているの？
　長崎県内の事例は下表のとおりです(平成12年8月時点で完成しているビル)。
法定再開発
所在 ビル名 主な用途
佐世保市白南風町 佐世保交通センター バスターミナル,事務所,
ホテル
長崎市千歳町 チトセピア スーパー,専門店,公営住宅
長崎市住吉町 サン住吉 市場,住宅
諫早市高城地区 諫早商工会館 商工会議所,諫早観光協会

任意の再開発
所在 ビル名 主な用途
長崎市御船蔵町 アクロスヴェール御船蔵 事務所,住宅
西彼杵郡三和町 サントピア コンビニ,専門店,公営住宅
諫早市永昌東町 ニューウインド 飲食・病院,住宅

　Q10.法定再開発は誰がやるの？
　法定再開発は５人以上の地権者が集まって行う「組合施行」と５人未満で行う「個人施行」等があります。個人施行は地権者全員の合意があれば、一人又は地権者以外の者に事業を任せることも可能です。
　Q11.再開発の流れは？
　大まかな法定再開発の流れは以下のとおりです。
なお、任意の再開発の場合は④都市計画決定～⑦権利変換計画認可の手続はいりません。
　Q12.権利変換って何？
　権利変換とは、今お持ちの土地や建物を、再開発ビルの床と等価で交換することです。
最も一般的な例を２つ挙げます。
(例1) 現在の店舗併用住宅で再開発ビルの住宅と店舗を取得する場合
従　前　資　産：(土地)５千万円＋(建物)１千万円＝６千万円
↓権利変換
再開発ビルの床：(住宅)２千万円＋(店舗)４千万円＝６千万
(例2) 現在の店舗併用住宅(６千万円)で再開発ビルの店舗を取得し、余った従前資産は金銭給付を受け地区外にて戸建て住宅を取得する場合
従　前　資　産：６千万円
↓権利変換
再開発ビルの床：(店舗)４千万円＋(金銭給付)２千万円＝６千万円

　Q13.再開発ビル建築中の仮店舗の費用は自分の手出しですよね？
　再開発地区内で営業を営まれていた方は、再開発ビル建築中継続して営業できるように仮設店舗を建設したり仮店舗を賃借してもらいますが、それにかかる費用は組合が補償しますので手出しはありません。
　Q14.再開発の補助ってどんなものがあるの？どれくらい補助が受けられるの？
　再開発の補助対象となるのは以下の費用で、2/3（国：1/3，県： 1/6，市町：1/6）を上限に補助が受けられます。
・計画に対する補助 ・・・ 事業の計画,地盤調査,建築設計,権利変換計画等に要する費用
・更地化に対する補助 ・・・ 現在の建物の解体費,整地費,仮店舗設置費,再開発ビルに入居されない方(転出者)の移転補償費等
・建築に対する補助 ・・・ 空地等整備,共用部分(廊下,エレベーター,駐車場,上下水道管等の特定の個人財産の帰属しない部分の)整備費用
・事務に対する補助 ・・・ 再開発事業を進めるための事務の費用

　Q15.補償ってどんなものがあるの？
　再開発を行うことにより発生する補償には、(1)資産に対する補償(2)再開発に伴って通常生じる損失に対する補償（一般に「通損(つうそん)補償」といいます）があり、内容は以下のとおりです。
(1) 資産に対する補償
土地・建物の資産に対する補償で、権利変換により転出される方(再開発ビルに入居を希望されない方)には、土地・建物の資産相当額が組合より補償されます。
(2) 通損補償
①工作物移転料・・・・・・・・・ＴＶアンテナ,電話等の移設費用
②動産移転料・・・・・・・・・・引越荷物を運ぶ費用
③仮住居補償・・・・・・・・・・仮住居を借りる費用
④営業補償・・・・・・・・・・・・仮店舗へ移る際の一時的な収益減に対する補償
⑤地代・家賃減収補償・・・ビル建築中にもらえるはずだった地代や家賃
⑥移転雑費補償 ・・・・・・・移転に伴うその他諸々の費用

　Q16.再開発にかかる費用は誰が出すの？
　組合が設立されるまでの間は、会費という形で、地権者から徴収するのが一般的です。準備組合に対して市町から補助があるところもあります。組合が設立されますと、国・県・市町からの補助金のほか必要な費用は銀行等から借入をおこし、組合が支出します。
　Q17.事業の仕組みを専門家から聞きたいけど、どうしたらいいの？
　再開発を考えられている地区が、市町の中心市街地（中心市街地活性化法による基本計画が作成済で基本計画の中で、中心市街地として設定されている地区）である場合、街づくりという観点から、タウンマネージャー(街づくりの専門家)を派遣してもらうことができます。(通産省からの補助でタウンマネージャーが派遣されます)
派遣に関しては、市役所・町役場の商工課等に相談して下さい。
H13.4.13
　制度のご活用についてのご相談は長崎総合鑑定株式会社までどうぞ